Kaufvorvertrag: Was Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten

Eine Verkaufskompromiss ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, der Käufer und Verkäufer hinsichtlich der Immobilie und ihres Preises verpflichtet. Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung insbesondere die Angaben zur Immobilie, die Fristen und die vorgesehenen Klauseln. Wenn Ihr Kauf von einem Kredit abhängt, sollten Sie der aufschiebenden Bedingung bezüglich der Finanzierung besondere Aufmerksamkeit widmen.

Der Kaufvorvertrag in Kürze

Diese Zahlen dienen lediglich als allgemeine Anhaltspunkte. Maßgeblich sind weiterhin die Bestimmungen Ihres Vorvertrags und Ihre persönliche Situation.

Wozu dient ein Kaufvorvertrag?

Die Verkaufskompromiss legt die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde fest.

Darin sind die verkaufte Immobilie, ihr Preis und die wesentlichen Bedingungen des Geschäfts festgelegt. Sobald er von beiden Parteien unterzeichnet ist, stellt er eine verbindliche rechtliche Verpflichtung dar.

Man hört übrigens oft den Ausdruck «Kaufvorvertrag gilt als Kauf». Das bedeutet, dass die Vereinbarung über den Gegenstand und den Preis für die Unterzeichner bereits bindend ist.

Dennoch ist der Vorvertrag nicht zwingend erforderlich. Verkäufer und Käufer können theoretisch auch direkt beim Notar erscheinen. In der Praxis dient der Vorvertrag dazu, die Vereinbarung bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde zu formalisieren.

Was muss ein Kaufvorvertrag enthalten?

Ein gültiger Vorvertrag muss die Vertragsparteien, den verkauften Gegenstand und den vereinbarten Preis eindeutig benennen.

Guichet.lu weist darauf hin, dass mindestens folgende Angaben gemacht werden müssen:

• die Namen und Anschriften des Verkäufers und des Käufers; ;
• die Bezeichnung der Immobilie, insbesondere ihre Katasterangaben; ;
• der Verkaufspreis; ;
• die Zahlungsmodalitäten.

Es können weitere Angaben hinzugefügt werden. In der Vorvertragsvereinbarung können insbesondere Dienstbarkeiten, der ausgewählte Notar oder der geplante Termin für die Beurkundung aufgeführt werden.

Das Datum des Bezugsbeginns kann ebenfalls angegeben werden. Dieses entspricht in der Regel dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe.

Schließlich kann der Vertrag verschiedene Klauseln enthalten, die sich auf die Situation der Vertragsparteien beziehen. Dies ist besonders wichtig, wenn der Kauf von einer Bankfinanzierung abhängt.

Welche aufschiebende Bedingung sollten Sie vorsehen, wenn Sie einen Kredit benötigen?

Die aufschiebende Bedingung für die Gewährung des Darlehens schützt den Käufer, wenn der Kauf von einer Bankfinanzierung abhängt.

Diese Klausel sieht vor, dass der Kauf an die Gewährung des im Vorvertrag festgelegten Kredits gebunden ist. In dem Dokument muss außerdem eine Frist für die Antwort der Bank festgelegt werden.

Die Parteien können diese Frist frei festlegen. Die Frist muss dem Käufer jedoch ausreichend Zeit für die Einreichung seiner Unterlagen einräumen.

In der Praxis gibt Guichet.lu an, dass die Bearbeitungszeiten mindestens 4 bis 6 Wochen. Eine Verlängerung kann auf der Grundlage eines offiziellen Schreibens der Bank in Betracht gezogen werden.

Der Käufer muss ebenfalls seriös und fristgerecht handeln. Im Streitfall muss er möglicherweise nachweisen, dass tatsächlich ein Kreditantrag gestellt wurde. Außerdem muss er nachweisen können, dass er den Verkäufer innerhalb der vorgesehenen Frist informiert hat.

Was ist in der Finanzierungsklausel zu prüfen?

Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung, dass die Konditionen der Finanzierung tatsächlich zu Ihrem Projekt passen.

Sehen Sie sich insbesondere Folgendes an:

• die Höhe des gewünschten Darlehens; ;
• die voraussichtliche Dauer; ;
• die Frist, innerhalb derer eine Antwort zu erteilen ist; ;
• die Modalitäten für die Benachrichtigung des Verkäufers; ;
• die Bedingungen, unter denen diese Frist gegebenenfalls verlängert werden kann.

Je klarer die Klausel formuliert ist, desto weniger Raum lässt sie für Auslegungen.

Vor der Unterzeichnung können Sie auch simulieren Ihr Immobilienkredit bei atHomeFinance. So erhalten Sie einen ersten Überblick über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten.

Was ist eine Vertragsstrafe in einem Kaufvorvertrag?

Die Vertragsstrafe sieht eine Entschädigung vor, wenn eine Partei ihre Verpflichtungen ohne triftigen Grund nicht erfüllt.

Der Betrag wird direkt im Vorvertrag festgelegt. So lässt sich im Voraus bestimmen, welche Entschädigung geltend gemacht werden kann.

Laut Guichet.lu beläuft sich diese Entschädigung auf 10 % des Verkaufspreises in der Praxis. Dieser Prozentsatz ist daher nicht als ein Betrag zu betrachten, der automatisch auf alle Vorverträge anwendbar ist. Es muss die tatsächlich unterzeichnete Klausel überprüft werden.

Eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % würde beispielsweise 60.000 € für eine Immobilie, die für 600.000 € verkauft wurde.

Deshalb darf ein Kompromiss niemals nur als reine Formalität unterzeichnet werden.

Kann man nach der Unterzeichnung eines Vorvertrags vom Kauf zurücktreten?

Grundsätzlich reicht ein einfacher Sinneswandel nicht aus, um sich frei aus einem Verkaufskompromiss bereits unterzeichnet.

Der Vertrag entfaltet zwischen den Parteien sofort Rechtswirkung. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen daher ihren Verpflichtungen nachkommen.

Anders verhält es sich, wenn eine im Vertrag vorgesehene Bedingung nicht erfüllt ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verkauf von einer aufschiebenden Finanzierungsbedingung abhängt und der Kredit unter den vorgesehenen Bedingungen abgelehnt wird.

Umgekehrt kann ein Käufer, der zwar eine Finanzierung erhält, sich dann aber einfach gegen den Kauf entscheidet, mit finanziellen Konsequenzen rechnen. Insbesondere kann eine Vertragsstrafe zur Anwendung kommen.

Auch der Verkäufer kann haftbar gemacht werden, wenn er den Verkauf anschließend ohne einen im Vertrag vorgesehenen Grund verweigert.

Sollten Sie Zweifel hinsichtlich einer Klausel oder einer Ausstiegsmöglichkeit haben, lassen Sie sich von Ihrem Notar beraten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Muss der Kaufvorvertrag registriert werden?

Grundsätzlich müssen Vorverträge über eine Immobilie bei der Behörde für Register, Liegenschaften und Mehrwertsteuer eingetragen werden.

Für Laien im Immobilienbereich gibt Guichet.lu eine Frist von 3 Monate ab Unterzeichnung.

Das Fehlen einer Eintragung beeinträchtigt nicht die Gültigkeit des Vorvertrags zwischen Verkäufer und Käufer. Durch die Eintragung wird der Vorvertrag jedoch insbesondere ab dem Datum der Eintragung gegenüber Dritten wirksam.

Wie viel kostet die Registrierung?

Die Höhe hängt insbesondere vom Inhalt des Vorvertrags ab.

Wenn er eine versteht, aufschiebende Bedingung, wie beispielsweise bei der Aufnahme eines Bankkredits, sind die Eintragungsgebühren auf 12 €.

Ganz anders sieht es aus, wenn keine aufschiebende Bedingung vorgesehen ist. Guichet.lu gibt in diesem Fall eine Eintragungsgebühr in Höhe von 7 % des Verkaufspreises für die Person, die den Vorvertrag vorlegt.

Dieser Punkt kann daher erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Lassen Sie Ihre Situation vor jedem weiteren Schritt vom Notar oder der zuständigen Behörde prüfen.

Was muss man vor der Unterzeichnung prüfen?

Bevor Sie einen Vorvertrag unterzeichnen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie über ausreichende Informationen zur Immobilie und zu Ihrer Finanzierung verfügen.

Überprüfen Sie zunächst, ob die Angaben zur Immobilie mit dem übereinstimmen, was Sie besichtigt haben. Adresse, Katasterangaben, Nebengebäude und Preis müssen korrekt aufgeführt sein.

Prüfen Sie bei einer Wohnung auch die verfügbaren Informationen zur Eigentümergemeinschaft. Die Nebenkosten und eventuelle Renovierungsarbeiten können Ihr Budget erheblich beeinflussen.

Überprüfen Sie außerdem den Energieausweis. Vergewissern Sie sich schließlich, dass die ausgehandelten Punkte auch tatsächlich im Dokument aufgeführt sind.

Bevor wir diesen Schritt erreicht haben, war unser Leitfaden Die 10 Fragen, die Sie bei einer Immobilienbesichtigung stellen sollten, können Ihnen dabei helfen, Ihre Überprüfungen vorzubereiten.

Wenn Sie zum ersten Mal etwas kaufen, schauen Sie sich auch unseren Leitfaden vom ersten Immobilienkauf in Luxemburg.

Welche Rolle spielt der Notar nach dem Vorvertrag?

Der Notar sorgt für die rechtliche Absicherung der Eigentumsübertragung und erstellt die notarielle Urkunde.

Er führt insbesondere Recherchen zum Eigentumsverhältnis des Verkäufers durch. Außerdem prüft er, ob Hypotheken, Dienstbarkeiten oder sonstige Belastungen bestehen.

Durch die notarielle Urkunde wird der Verkauf anschließend gegenüber Dritten wirksam. Sie kann bei den zuständigen Behörden eingetragen werden.

Die Parteien können ihren Notar unabhängig vom Standort der Immobilie auswählen. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, wählt in der Regel die Partei, die die Kosten trägt, den Notar aus. In der Praxis gehen diese Kosten meist zu Lasten des Käufers.

Um diesen Schritt genauer zu verstehen, lesen Sie unseren Artikel über die Rolle des Notars bei einem Immobilienverkauf.

Welche Schritte folgen nach der Unterzeichnung des Vorvertrags?

Nach der Unterzeichnung muss der Käufer die im Vertrag festgelegten Fristen einhalten.

Falls der Vorvertrag eine Bedingung bezüglich der Finanzierung enthält, sollten Sie sich umgehend an die Banken wenden. Halten Sie vor allem die festgelegte Frist für die Übermittlung der Antwort ein.

Parallel dazu schreitet die Vorbereitung der notariellen Urkunde voran. Der Notar führt vor dem endgültigen Verkauf die erforderlichen Überprüfungen durch.

Der Ablauf lässt sich also wie folgt zusammenfassen:

1. Unterzeichnung des Vorvertrags
2. Finanzierungsantrag, falls erforderlich
3. Erfüllung der im Vertrag vorgesehenen Bedingungen
4. Prüfung und Vorbereitung der Unterlagen durch den Notar
5. Unterzeichnung der notariellen Urkunde
6. Schlüsselübergabe, gemäß dem vereinbarten Termin

Jeder Vorvertrag kann jedoch einen anderen Zeitplan vorsehen. Maßgeblich sind daher die in Ihrem Vertrag festgelegten Termine.

Wie kann atHome Ihnen vor der Vertragsunterzeichnung helfen?

Ein Kompromiss wird schon lange vor seiner Unterzeichnung vorbereitet.

Auf atHome können Sie Immobilien vergleichen unter verkaufen und Ihre Besichtigungen vorzubereiten. So können Sie leichter prüfen, ob eine Wohnung Ihren Kriterien und Ihrem Budget entspricht.

Falls Sie für Ihren Kauf einen Kredit benötigen, kann atHomeFinance Ihnen auch bei der Finanzierung helfen. Sie können simulieren Ihren Immobilienkredit, bevor Sie sich festlegen.

Das Ziel ist einfach: einen Kompromiss zu finden, wobei Sie eine klare Vorstellung von der Immobilie, Ihrem Budget und den für Ihren Kauf notwendigen Bedingungen haben.

Häufig gestellte Fragen zum Kaufvorvertrag

Muss der Kaufvorvertrag zwingend bei einem Notar unterzeichnet werden?

Nein. Der Vorvertrag ist in der Regel eine privatschriftliche Urkunde, die direkt zwischen den Parteien unterzeichnet wird. Seine Unterzeichnung ist vor der notariellen Beurkundung übrigens nicht zwingend erforderlich. Da der Vorvertrag jedoch für Verkäufer und Käufer rechtlich bindend ist, kann man sich vor der Unterzeichnung von einem Notar beraten lassen. Die endgültige Kaufurkunde muss hingegen vor einem Notar beurkundet werden, damit sie in das Grundbuch eingetragen und gegenüber Dritten wirksam wird.

Kann man einen Vorvertrag unterzeichnen, bevor die Zustimmung der Bank vorliegt?

Ja, vorausgesetzt, Sie sehen eine entsprechende Klausel vor, wenn Ihr Kauf von einem Kredit abhängt. Die aufschiebende Bedingung für die Gewährung des Darlehens Binden Sie Ihre Zusage daher an die Gewährung der vorgesehenen Finanzierung. Guichet.lu weist darauf hin, dass eine Frist von mindestens 4 bis 6 Wochen wird in der Regel eingehalten. Der Käufer muss anschließend seine Schritte zügig erledigen und die im Vorvertrag festgelegten Fristen einhalten.

Kann der Verkäufer nach der Unterzeichnung ein besseres Angebot annehmen?

Ein Verkäufer, der einen Vorvertrag unterzeichnet hat, ist an diesen Vertrag gebunden. Er kann daher nicht einfach von dem Geschäft zurücktreten, nur weil ein anderer Käufer später einen höheren Preis bietet. Die Nichteinhaltung des Vorvertrags kann rechtliche Schritte nach sich ziehen und gegebenenfalls zur Anwendung der im Vertrag vorgesehenen Vertragsstrafe führen.

Kann ein Immobilienmakler den Vorvertrag anstelle des Eigentümers unterzeichnen?

Ja, sofern der Bevollmächtigte über eine Vollmacht verfügt, die ihm die erforderlichen Befugnisse einräumt. Guichet.lu weist darauf hin, dass ein von den Parteien oder ihren ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertretern unterzeichneter Vorvertrag Rechtswirksamkeit entfaltet. Es ist daher unerlässlich, den Umfang der Vollmacht zu überprüfen, bevor ein Fachmann im Namen des Verkäufers oder des Käufers unterzeichnet.

Reicht der Kaufvorvertrag aus, um endgültig Eigentümer zu werden?

Der Vorvertrag verpflichtet die Parteien zum Verkauf, doch die notarielle Urkunde ist nach wie vor unerlässlich, damit die Eigentumsübertragung gegenüber Dritten wirksam ist. Der Notar prüft insbesondere die Eigentumsberechtigung des Verkäufers sowie etwaige mit der Immobilie verbundene Belastungen. Die notarielle Urkunde kann anschließend bei den zuständigen Behörden eingetragen werden.