Notarkosten in Luxemburg im Jahr 2026: Höhe, Berechnung und „Bëllegen Akt“

In Luxemburg umfassen die mit dem Kaufvertrag verbundenen Kosten im Wesentlichen 7 % für Eintragungs- und Eintragungsgebühren, zu denen noch die Gebühren und Auslagen des Notars hinzukommen. Der Bëllegen Akt kann den Steueranteil bis zu 40.000 € pro Käufer. Die luxemburgische Regierung hat eine Anhebung auf 45.000 € im Juli 2026 angekündigt, doch hängt die Umsetzung dieser Maßnahme noch vom Inkrafttreten des Gesetzes ab.

Wie hoch sind die Notarkosten in Luxemburg im Jahr 2026?

Ohne Steuergutschrift belaufen sich die beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Baugrundstücks fälligen Abgaben normalerweise auf 7 % des Preises oder des steuerpflichtigen Wertes des Gegenstands. Zu diesem Betrag kommen noch die gesetzlich festgelegten Notargebühren und die Verwaltungskosten hinzu.

In der Praxis hängt der endgültige Betrag also von vier Faktoren ab:

• der Preis der Immobilie; ;
• der für jeden Käufer verfügbare Restbestand an „Bëllegen Akt“; ;
• die mit der Handlung verbundenen Gebühren und Auslagen; ;
• etwaige Gebühren für eine Kredit- oder Hypothekenurkunde.

Der Begriff «Notarkosten» kann zu Verwirrung führen. Der größte Teil der bei der Beurkundung gezahlten Beträge entfällt in der Regel auf Gebühren, die der Notar im Auftrag des Staates erhebt, und nicht auf sein Honorar.

Was beinhalten die Notarkosten?

Konkret umfassen die mit einem Immobilienkauf verbundenen Kosten die an den Staat zu entrichtenden Gebühren, das gesetzlich festgelegte Honorar des Notars sowie die Kosten für die Vorbereitung der Urkunde.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Der für einen Immobilienerwerb in Luxemburg geltende Normalsatz beträgt 7 % :

• 6 % von Eintragungsgebühren ;
• 1 % von Transkriptionsgebühren.

Der Notar zieht diese Gebühren bei der Unterzeichnung der Urkunde ein und führt sie anschließend an die Behörde für Registrierung, Liegenschaften und Mehrwertsteuer (AED) ab.

Wie wird der Notar vergütet?

Eine regulierter Tarif legt die Notargebühren fest, d. h. die Vergütung des Notars für die von ihm durchgeführten Urkunden und Formalitäten. Diese umfassen insbesondere die Prüfung der Unterlagen, die Vorrecherchen, die Abfassung der Urkunde, die Eintragungsformalitäten und die Aufbewahrung der öffentlichen Urkunde.

Das Honorar des Notars entspricht also nicht einem einheitlichen Prozentsatz, der für alle Verkäufe gilt. Der genaue Betrag hängt von der Art der Urkunde, dem betreffenden Wert und den erforderlichen Formalitäten ab.

Welche weiteren Kosten können noch anfallen?

Der Notar kann zudem die Erstattung von Aufwendungen in Rechnung stellen, die ihm bei der Vorbereitung des Verkaufs entstanden sind. Diese Auslagen können insbesondere Folgendes betreffen:

• die Katasterunterlagen; ;
• Behördliche Ermittlungen; ;
• Kopien und Bescheinigungen; ;
• bestimmte Informationen im Zusammenhang mit dem Miteigentum; ;
• die Formalitäten im Zusammenhang mit der Hypothek.

Eine Bankfinanzierung kann auch eine separate Kredit- oder Hypothekenurkunde erfordern, für die eigene Gebühren anfallen.

Wie werden die Notargebühren in Luxemburg berechnet?

Die Berechnung beginnt mit den Eintragungs- und Registrierungsgebühren. Ziehen Sie anschließend den „Bëllegen Akt“ ab, und zwar bis zur Höhe des für jeden Käufer verfügbaren Restbetrags.

Berechnungsformel

Bruttoabgaben = Preis oder steuerpflichtiger Wert der Ware × 7 %

Zu zahlende Abgaben = Bruttoabgaben – verfügbare Steuergutschrift

Die AED erhält jedoch weiterhin einen Mindestbetrag von 100 € für die Eintragungs- und Eintragungsgebühren.

Das insgesamt einzuplanende Budget beläuft sich somit auf:

Gebühren nach dem Bëllegen-Gesetz + Notargebühren + Auslagen + eventuelle Finanzierungskosten

Die vom Notar übermittelte Abrechnung ist nach wie vor die einzige Schätzung, die auf Ihre Urkunde und Ihre Situation zugeschnitten ist.

Wie funktioniert der „Bëllegen Akt“ im Jahr 2026?

Die Bëllegen Akt ist eine Steuergutschrift, die die Eintragungs- und Registergebühren beim Kauf einer Wohnung mindert, die als Hauptwohnsitz des Käufers dienen soll.

Zum Zeitpunkt der Aktualisierung dieses Artikels beträgt die von Guichet.lu angegebene gesetzliche Obergrenze 40.000 € pro natürlicher Person. Ein Paar kann somit über einen Gesamtkredit von bis zu 80 000 €, vorausgesetzt, beide Käufer sind teilnahmeberechtigt und verfügen noch über ihr gesamtes Guthaben.

Zudem kann jeder Käufer das Guthaben auf einmal oder schrittweise bei mehreren Einkäufen nutzen. Den verbleibenden Restbetrag können Sie in Ihrem persönlichen Bereich auf MyGuichet.lu einsehen.

Wird der „Bëllegen Akt“ die 45.000-Euro-Marke überschreiten?

Die luxemburgische Regierung hat am 16. Juli 2026 eine Erhöhung des Bëllegen-Gesetzes von 40.000 € bis 45.000 € pro Käufer. Die Maßnahme gilt für Erwerbe, die ab dem 16. Juli 2026 abgeschlossen werden, wobei nach Inkrafttreten des Gesetzes eine Nachholung möglich ist.

Jedoch, Stand 3. August 2026 gilt auf Guichet.lu weiterhin die gesetzliche Obergrenze von 40.000 €. Personen, die ab dem 16. Juli 2026 eine Urkunde unterzeichnen, sollten sich daher bei ihrem Notar erkundigen, wie die künftige Erhöhung behandelt wird und welche Schritte zur Rückerstattung gegebenenfalls erforderlich sein könnten.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um vom „Bëllegen Akt“ zu profitieren?

Das „Bëllegen Akt“-Programm ist natürlichen Personen vorbehalten, die eine Immobilie erwerben, um diese als ihren persönlichen und tatsächlichen Hauptwohnsitz zu nutzen. Einkommen, Vermögen und der Wert der Immobilie spielen bei der Anspruchsberechtigung keine Rolle.

Konkret kann der Kredit insbesondere folgende Bereiche betreffen:

• ein Haus oder eine Wohnung; ;
• eine im Bau befindliche Wohnung; ;
• ein sofort bebaubares Grundstück, das für den Bau des Hauptwohnsitzes vorgesehen ist; ;
• bestimmte Nebengebäude in der Nähe der Wohnung, wie beispielsweise eine Garage oder ein Garten.

Dagegen sind Zweitwohnsitze, Wochenendhäuser, Gewerbeflächen und zur Vermietung bestimmte Immobilien nicht förderfähig.

Innerhalb welcher Frist muss die Wohnung bezogen werden?

Der Käufer muss die Wohnung selbst bewohnen:

• in den 2 Jahre je nach Datum der notariellen Urkunde; ;
• in den 4 Jahre für ein Baugrundstück oder eine im Bau befindliche Immobilie; ;
• während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens 2 Jahre.

Eine Verlängerung der Nutzungsfrist kann jedoch schriftlich und unter Angabe von Gründen beim Direktor der AED beantragt werden.

Was muss die notarielle Urkunde enthalten?

Der Antrag auf Erteilung eines „Bëllegen Akt“ wird vom Notar zum Zeitpunkt der Unterzeichnung eingereicht. Um vollständig zu sein, muss der Antrag insbesondere folgende Angaben enthalten:

• der Antrag auf Steuergutschrift; ;
• die Verpflichtung, die Wohnung persönlich zu bewohnen; ;
• die Verpflichtung, ihm während der vorgeschriebenen Zeit keine andere Aufgabe zuzuweisen; ;
• die Verpflichtung, den Vorteil im Falle der Nichteinhaltung der Bedingungen zurückzuzahlen; ;
• die Verpflichtung, der AED jeden Verkauf oder jede Nutzungsänderung innerhalb von drei Monaten zu melden.

Kann man die Wohnung in den ersten zwei Jahren vermieten oder verkaufen?

Eine Vermietung – auch nur teilweise –, ein Verkauf oder die Beendigung der Nutzung vor Ablauf der zwei Jahre kann zur vollständigen Rückzahlung der Steuergutschrift zuzüglich der gesetzlichen Zinsen führen.

In bestimmten Ausnahmefällen können jedoch Ausnahmen gewährt werden. So kann beispielsweise eine Ausnahme bei höherer Gewalt, Krankheit, Scheidung, Tod des Ehepartners oder einem berufsbedingten Umzug, der außerhalb des Einflussbereichs des Käufers liegt, in Betracht gezogen werden. Der Antrag ist an die AED zu richten.

Mit welchen Beträgen muss man je nach Preis der Immobilie rechnen?

Um die Berechnung besser zu verstehen, wird in den folgenden Beispielen die gesetzliche Obergrenze von 40.000 € pro Käufer, vorausgesetzt, jeder Käufer ist berechtigt und verfügt noch über sein gesamtes Guthaben.

Aber Vorsicht : Diese Beträge decken lediglich die Eintragungs- und Eintragungsgebühren ab. Hinzu kommen daher noch die Gebühren, die Auslagen des Notars und etwaige Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkredit müssen noch hinzugefügt werden.

Zur Veranschaulichung: Bei der angekündigten Obergrenze von 45 000 €, würde jemand, der eine Immobilie im Wert von 750.000 € erwirbt, nur noch 7.500 € an Gebühren zahlen. Für ein Paar, das zu gleichen Teilen eine Immobilie im Wert von 1,2 Millionen Euro erwirbt, würden die Gebühren auf das gesetzliche Minimum von 100 € gesenkt, vorbehaltlich des Inkrafttretens der Maßnahme.

Wie kann atHome Ihnen bei der Vorbereitung Ihres Kaufs helfen?

Die Wohnkosten machen nur einen Teil des Budgets aus. Denken Sie auch an die Notarkosten, die Eigenkapitalzahlung, eventuelle Renovierungsarbeiten und die monatlichen Raten. Um Ihr Vorhaben vorzubereiten, schätzen Sie Ihr Immobilienbudget mit atHomeFinance bevor Sie sich die Immobilien in verkaufen in Luxemburg auf atHome.

Häufig gestellte Fragen zu Notarkosten in Luxemburg

Übernimmt der „Bëllegen Akt“ die Notargebühren?

Nein. Der „Bëllegen Akt“ reduziert lediglich die an den Staat zu entrichtenden Eintragungs- und Registergebühren. Die gesetzlich festgelegten Gebühren des Notars, die Verwaltungsauslagen sowie die Kosten im Zusammenhang mit einer eventuellen Kredit- oder Hypothekenurkunde sind hingegen nicht abgedeckt. Selbst wenn der Kredit den Großteil der Gebühren abdeckt, muss der Käufer daher mit weiteren Kosten im Zusammenhang mit der Unterzeichnung rechnen.

Muss man Erstkäufer sein, um vom „Bëllegen Akt“ profitieren zu können?

Nein. Der „Bëllegen Akt“ ist nicht ausschließlich für den ersten Immobilienkauf vorgesehen. In der Praxis steht jeder Person ein Guthaben zur Verfügung, das auf einmal oder schrittweise bis zur vollständigen Ausschöpfung des Guthabens in Anspruch genommen werden kann. Der Erwerb muss sich jedoch auf einen Hauptwohnsitz beziehen und die Nutzungsbedingungen erfüllen. Das verfügbare Guthaben kann im privaten Bereich von MyGuichet.lu eingesehen werden.

Kann ein Nichtansässiger vom „Bëllegen Akt“ profitieren?

Ja. Eine Person mit Wohnsitz in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums kann bei Vertragsabschluss die Gewährung des Kredits beantragen, sofern sie in die in Luxemburg erworbene Wohnung einzieht. Eine Person mit Wohnsitz in einem Drittland muss jedoch in der Regel vor der Kreditgewährung eine Wohnsitzbescheinigung für Luxemburg vorlegen.

Gilt das Bëllegen-Gesetz auch für Baugrundstücke?

Ja, wenn das Grundstück in einem Wohngebiet liegt, sofort bebaut werden kann und als Hauptwohnsitz des Käufers vorgesehen ist. In diesem Fall hat der Eigentümer in der Regel vier Jahre nach der Beurkundung Zeit, die errichtete Wohnung zu beziehen, und muss dort anschließend mindestens zwei Jahre ununterbrochen wohnen.

Wer trägt die Notarkosten bei einem Immobilienverkauf?

Die Parteien können vertraglich vereinbaren, wer die Notarkosten trägt. In der luxemburgischen Praxis werden diese Kosten in der Regel vom Käufer getragen. Folglich wählt in der Regel auch die Person, die die Kosten übernimmt, den Notar aus, der mit der Erstellung und der Beurkundung der Urkunde beauftragt wird.

Dieser Artikel stellt die am 3. August 2026 geltenden allgemeinen Vorschriften dar. Er ersetzt weder eine Abrechnung des Notars noch eine auf Ihre Situation zugeschnittene Rechts- oder Steuerberatung. Bitte überprüfen Sie vor der Unterzeichnung der Urkunde die geltende Obergrenze des „Bëllegen Akt“.