Neue Maßnahmen im Wohnungswesen in Luxemburg: Das Wichtigste im Überblick

Die neue Maßnahmen für Wohnraum in Luxemburg Die im Juli 2026 angekündigten Maßnahmen könnten direkte Auswirkungen auf künftige Eigentümer, junge Erstkäufer und Investoren haben. Unter dem Namen «Booster fir de Wunnengsbau» sollen sie den Wohnungsbau ankurbeln, den Zugang zu Wohneigentum erleichtern und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum stärken.

Allerdings gelten für nicht alle Maßnahmen dieselben Fristen. Einige werden für Transaktionen angekündigt, die ab dem 16. Juli 2026 durchgeführt werden, während andere im Jahr 2027 oder erst nach Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft treten werden.

Insgesamt wurden sieben Maßnahmen vorgestellt. Hier erfahren Sie, was Sie wissen sollten und welche Auswirkungen diese auf Ihr Immobilienprojekt in Luxemburg haben könnten.

Achtung : Für einige Maßnahmen müssen noch die Durchführungsbestimmungen verabschiedet werden. Die endgültigen Modalitäten können sich daher noch ändern.

Warum sind in Luxemburg neue Maßnahmen im Wohnungswesen erforderlich?

Die Regierung möchte an mehreren Stellschrauben ansetzen: Finanzierung, Investitionen und der Bau neuer Wohnungen.

Mit diesen Maßnahmen werden insbesondere folgende Ziele verfolgt:

• den Erwerb eines Hauptwohnsitzes zu erleichtern; ;
• junge Menschen und Erstkäufer zu unterstützen; ;
• bestimmte Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb zu senken; ;
• Investitionen in Mietwohnungen fördern; ;
• das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ausbauen; ;
• die Einleitung neuer Immobilienprojekte zu fördern.

Sie richten sich daher an verschiedene Zielgruppen, darunter zukünftige Eigentümer, Haushalte, Investoren und Immobilienfachleute.

Welche Maßnahmen betreffen zukünftige Eigentümer?

Es gibt mehrere Maßnahmen, die sich direkt an Personen richten, die eine Immobilie erwerben möchten, um sie als Hauptwohnsitz zu nutzen. Diese betreffen insbesondere den Kauf von Immobilien im Vorverkauf (VEFA), die Steuergutschrift «Bëllegen Akt» sowie Förderungen im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung.

1. Eine Steuerbefreiung für bestimmte Käufe im Rahmen des VEFA-Verfahrens

Die erste Maßnahme betrifft den Kauf einer neuen Immobilie, die im Bau befindlich ist und als „VEFA“-Kauf bezeichnet wird.

Wenn eine natürliche Person eine Wohnung erwirbt, die als ihr Hauptwohnsitz dienen soll, könnte sie in den Genuss einer Befreiung von der Eintragungsgebühr sowie die Transkription des Teils, der sich auf die Konstruktion bezieht.

Damit die Wohnung unter diese Regelung fällt, muss sie bis zum Maximal 80 % zum Zeitpunkt des Erwerbs. Die Abgaben sind jedoch weiterhin auf den Wert des Grundstücks zu entrichten.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Laut der Pressemitteilung der Regierung richtet sich die Maßnahme an:

• natürliche Personen; ;
• beim Kauf eines Hauptwohnsitzes; ;
• für im Vorverkauf erworbene Wohnungen; ;
• auf Bauwerke, die zum Zeitpunkt des Erwerbs zu höchstens 80 % fertiggestellt waren.

Die Regelung ist für einen Zeitraum von drei Jahren vorgesehen, und zwar für Käufe, die ab dem 16. Juli 2026.

Personen, die ihre Urkunde zwischen der Bekanntgabe der Maßnahme und dem Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichnen, sollten die Möglichkeit haben, einen Antrag bei der Behörde für Registerführung, Liegenschaften und Mehrwertsteuer zu stellen.

Ein Beispiel für die Kostenersparnis bei einem Hauptwohnsitz

Die Regierung führt das Beispiel einer Wohnung an, die vom Plan weg zum Preis von 1 000 000 €, darunter 250 000 € dem Grundstück entsprechen.

Nach der bisherigen Regelung musste der Käufer noch zahlen 19 500 € der Eintragungsgebühren nach Anwendung des „Bëllegen Akt“ in Höhe von 40.000 €.

Nach den angekündigten neuen Bestimmungen würden die Gebühren ausschließlich auf der Grundlage des Grundstückswerts in Höhe von 17.500 € berechnet. Mit dem neuen Bëllegen Akt in Höhe von 45.000 € könnte dieser Betrag vollständig gedeckt werden.

In diesem Beispiel würde der Käufer also keine Eintragungsgebühren mehr zahlen. Er würde außerdem 27 500 € auf seine Steuergutschrift für einen möglichen späteren förderfähigen Erwerb.

2. Der „Bëllegen Akt“ wurde auf 45.000 € erhöht

Die Steuergutschrift für notarielle Urkunden, auch bekannt als Bëllegen Akt, dürfte von 40.000 bis 45.000 € pro Person.

Es richtet sich an Privatpersonen, die eine Wohnung erwerben, um diese selbst zu bewohnen. So könnte ein Paar eine Steuergutschrift von insgesamt bis zu 90 000 €, sofern jeder Käufer die vorgesehenen Bedingungen erfüllt.

Nach Angaben der Regierung würde diese neue Obergrenze den Kauf einer Immobilie im Wert von etwa 640 000 € ohne dass Registrierungsgebühren anfallen.

Wie hoch sind die Einsparungen dank der neuen Obergrenze?

Für eine fertiggestellte Immobilie, die zum Preis von 1.000.000 € erworben wurde, belaufen sich die Eintragungsgebühren im offiziellen Beispiel auf 70.000 €.

Bei dem bisherigen „Bëllegen Akt“ in Höhe von 40.000 € musste der Käufer noch 30.000 € zahlen. Mit der neuen Obergrenze von 45.000 € würde sich dieser Betrag auf 25.000 € verringern.

Die zusätzliche Einsparung würde somit 5.000 € pro Person.

Diese Maßnahme gilt für Anschaffungen, die ab dem 16. Juli 2026. Für Rechtsgeschäfte, die vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wurden, muss ein Antrag bei der zuständigen Behörde gestellt werden.

3. Verstärkte Fördermaßnahmen für Käufer

Die Regierung plant außerdem, verschiedene Fördermaßnahmen zur Erleichterung des Erwerbs von Wohneigentum auszuweiten, insbesondere für junge Erstkäufer und Haushalte.

Ein erhöhter Zinszuschuss für junge Erstkäufer

Junge Menschen, die ihre erste Immobilie erwerben möchten, könnten ebenfalls von einem erhöhten Zinszuschuss profitieren.

Diese Beihilfe soll einen Teil der Zinsbelastung für das Immobiliendarlehen verringern. Ihre Höhe hängt insbesondere vom Einkommen und von der Zusammensetzung des Haushalts ab.

Wenn mindestens einer der Darlehensnehmer das Alter von 35 Jahre oder jünger, der Höchstbetrag des Darlehens, der bei der Berechnung der Beihilfe berücksichtigt wird, soll von 200.000 bis 300.000 €.

Daher könnten einige junge Haushalte von einer höheren monatlichen Beihilfe profitieren.

Ein Beispiel für einen jungen Haushalt :

Die Regierung führt das Beispiel eines Haushalts mit einem unterhaltsberechtigten Kind an, der über ein jährliches Nettoeinkommen von 79.000 € verfügt und eine Zinssubvention in Höhe von 1,5 % erhält.

Dank der neuen Obergrenze von 330.000 € könnte dieser Haushalt bis zu 400,31 € pro Monat, oder zusätzlich 133,43 € pro Monat.

Erweiterte Prämien für junge Käufer

Junge Menschen, die eine erschwingliche oder preisgünstige Wohnung erwerben, sollten künftig zwei Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen können:

• die Prämie für den Erwerb von Wohneigentum; ;
• die Sparprämie.

Um anspruchsberechtigt zu sein, muss mindestens einer der zukünftigen Eigentümer mindestens 35 Jahre oder jünger zum Zeitpunkt des Erwerbs.

Diese Maßnahme zielt insbesondere darauf ab, jungen Haushalten dabei zu helfen, die für die Finanzierung erforderliche Eigenkapitalbeteiligung aufzubringen.

Ein erhöhter Zinszuschuss für alle Haushalte

Die Anhebung der Obergrenzen betrifft nicht nur junge Käufer.

Für alle Haushalte dürfte die Obergrenze für das förderfähige Darlehen von 200.000 bis 250.000 €.

Zudem würde der Zuschlag für jedes unterhaltsberechtigte Kind von 20.000 bis 30.000 €. Die Obergrenze könnte somit bei 370 000 €, je nach Zusammensetzung des Haushalts.

Diese Verbesserungen dürften nicht nur neuen Antragstellern zugutekommen, sondern auch denjenigen, deren Antrag bereits in der Auszahlungsphase ist.

Ein Beispiel für einen Haushalt mit einem Kind :

In dem von der Regierung vorgestellten Beispiel könnte ein Haushalt mit einem unterhaltsberechtigten Kind und einem jährlichen Nettoeinkommen von 79.000 € eine monatliche Beihilfe von maximal 339,66 €.

Das entspricht einem Anstieg von 72,78 € pro Monat dank der Anhebung der Obergrenze für das berücksichtigte Darlehen.

Welche Maßnahmen betreffen die Investition in Mietobjekte?

Weitere neue Maßnahmen im Wohnungswesen in Luxemburg richten sich eher an Investoren. Sie betreffen insbesondere die Mehrwertsteuer auf bestimmte erschwingliche Mietwohnungen sowie die steuerlichen Abschreibungsregelungen.

4. Ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 8 % für bestimmte erschwingliche Mietwohnungen

Ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 8 % ist für bestimmte Mietwohnungen vorgesehen, die bestimmte, von der Regierung festgelegte Kriterien erfüllen.

Um diesen Steuersatz in Anspruch nehmen zu können, muss die Wohnung insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllen:

• eine maximale Fläche von 120 m² ;
• zu einem Preis angeboten werden, der niedriger oder gleich dem Referenzmedianpreis ;
• für die Dauer von mindestens zehn Jahre zu einem zertifizierter Mieter vom Ministerium für Wohnungswesen und Raumordnung; ;
• eine bestimmte Mietrendite begrenzt auf 4 % des investierten Nettokapitals.

Im Gegensatz zu bestimmten Maßnahmen für Käufer gilt dieser ermäßigte Mehrwertsteuersatz nicht erst ab Inkrafttreten des Gesetzes. Eine rückwirkende Geltung ist nicht vorgesehen.

5. Eine neue Regelung für beschleunigte Abschreibungen

Die Regierung plant zudem eine neue Regelung für beschleunigte Abschreibungen, um die Rentabilität bestimmter Mietinvestitionen zu verbessern.

Dieses System basiert auf dem Prinzip der «drei Mal 6»:

• eine Abschreibungsquote von 6 %; ;
• für einen Zeitraum von 6 Jahren; ;
• auf der Grundlage eines maximal abschreibbaren Betrags von 600.000 € pro Gebäude.

Übersteigt die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage 600.000 €, so sollte auf die gesamte Bemessungsgrundlage ein Satz von 2 % ohne zeitliche Begrenzung angewandt werden.

Für Akquisitionen, die im Jahr 2026, könnte der Steuerpflichtige zwischen der derzeitigen Regelung und der neuen Regelung wählen.

Ab dem 1. Januar 2027, würde die neue Regelung zur einzigen Regelung für Neuanschaffungen werden. Die bisherigen Regelungen würden jedoch für die bereits betroffenen Anschaffungen bis zu ihrem Ablauf weiterhin gelten.

6. Eine für 2027 geplante Bürgeranleihe

Das Paket sieht außerdem die Einführung einer Bürgeranleihe vor, die den Namen Wohnungsanleihe.

Der Gesamtbetrag dürfte sich auf 250 Millionen Euro. Die gesammelten Gelder würden zur Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum verwendet.

Die Zinsen sollten von der abgeltenden Quellensteuer in Höhe von 20 % befreit sein.

Die Emission dieser Anleihe ist für den Anfang des Jahres 2027.

7. Weitere 300 Millionen Euro für den VEFA

Schließlich plant der Staat, zu investieren zusätzliche 300 Millionen Euro im Rahmen seines Programms zum Erwerb von Wohnungen im Vorverkauf.

Das erste Programm, das mit Mitteln in Höhe von 480 Millionen Euro ausgestattet war, ermöglichte es dem Staat, zu erwerben oder zu reservieren 830 erschwingliche Wohnungen.

Die Regelung soll künftig flexibler gestaltet werden. Der Staat kann künftig nur noch einen Teil der Wohnungen eines Projekts erwerben, anstatt das gesamte Programm kaufen zu müssen.

Diese Maßnahme kann einen Teil der Verkäufe absichern. Sie kann dem Projekt zudem dabei helfen, die von den Banken geforderte Vorverkaufsschwelle zu erreichen, und somit den Baubeginn erleichtern.

Wie sieht der Zeitplan für die neuen Maßnahmen aus?

Die Geltungsdauer variiert je nach Regelung:

• ab dem 16. Juli 2026, vorbehaltlich des Inkrafttretens des Gesetzes: Steuerbefreiung für den Baanteil bestimmter Kaufverträge im Rahmen des VEFA-Modells und Erhöhung des „Bëllegen Akt“; ;
• für die im Jahr 2026 getätigten Anschaffungen : Wahlmöglichkeit zwischen der alten und der neuen Abschreibungsregelung; ;
• ab dem 1. Januar 2027 : neue Abschreibungsregelung für Neuanschaffungen; ;
• Anfang des Jahres 2027 : geplante Einführung der „Housing Bond“; ;
• mit Inkrafttreten des Gesetzes, ohne rückwirkende Wirkung : Ermäßigte Mehrwertsteuer von 8 % für bestimmte erschwingliche Mietwohnungen.

Es ist daher wichtig, den Zeitplan und die jeweiligen Bedingungen jeder Maßnahme zu prüfen, bevor man eine Entscheidung trifft.

Was ist bei den neuen Maßnahmen im Wohnungswesen in Luxemburg zu beachten?

Diese neuen Maßnahmen könnten den Erwerb von Wohneigentum erleichtern, Investitionen in Mietwohnungen fördern und zur Schaffung neuer Wohnungen in Luxemburg beitragen. Die Bedingungen und der Zeitpunkt des Inkrafttretens variieren jedoch je nach Regelung. Es wird daher empfohlen, sich vor der Umsetzung eines Immobilienprojekts bei den zuständigen Behörden oder Ihrem Notar über Ihre individuelle Situation zu informieren.

Für zukünftige Eigentümer sind folgende wichtige Hinweise zu beachten:

• der „Bëllegen Akt“ auf 45.000 € pro Person erhöht; ;
• die Befreiung von der Eintragungssteuer auf den Baanteil bestimmter im Rahmen eines VEFA-Vertrags erworbener Wohnungen; ;
• die Aufstockung des Zinszuschusses; ;
• die Ausweitung bestimmter Zuschüsse auf junge Käufer von erschwinglichem Wohnraum.

Investoren wiederum könnten von dem auf 8 % gesenkten Mehrwertsteuersatz für bestimmte erschwingliche Mietwohnungen sowie von der neuen Regelung zur beschleunigten Abschreibung profitieren.

Die Bedingungen und Anwendungsfristen variieren jedoch je nach Regelung. Es empfiehlt sich daher, die eigene Situation bei der zuständigen Behörde, beim Notar oder bei einem Fachberater zu klären.

Haben Sie ein Immobilienprojekt in Luxemburg?

Bevor Sie mit Ihrer Recherche beginnen, lesen Sie unseren Leitfaden zu den einzelnen Schritten für eine Immobilie in Luxemburg kaufen. So können Sie Ihr Budget besser planen, die mit Ihrem Kauf verbundenen Kosten im Voraus abschätzen und sich einen Überblick über die wichtigsten zu erledigenden Schritte verschaffen.

Entdecken Sie anschließend die Immobilien zum Verkauf in Luxemburg auf atHome und verfeinern Sie Ihre Suche nach Ihrem Budget, dem gewünschten Standort und der Art der gesuchten Unterkunft.