Erster Immobilienkauf in Luxemburg: Ein Leitfaden zur optimalen Vorbereitung Ihres Vorhabens

Der erste Immobilienkauf in Luxemburg beginnt mit drei wichtigen Schritten: Legen Sie Ihr Budget fest, sichern Sie sich die Finanzierung und klären Sie Ihre Bedürfnisse. Im Jahr 2026 stabilisiert sich der Markt. Die Preise bleiben jedoch hoch. Auch die Kreditbedingungen belasten weiterhin die Kaufkraft der Haushalte.

Im ersten Quartal 2026 stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,7 %. Die’Observatorium für Wohnungswesen hat außerdem 968 Verkäufe von Bestandswohnungen und 650 Verkäufe von Einfamilienhäusern erfasst.

Wie bereitet man sich auf den ersten Immobilienkauf in Luxemburg vor?

Die beste Vorbereitung besteht darin, Ihre Prioritäten festzulegen, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen. Die ideale Wohnung ist nicht unbedingt die, die alle Kriterien erfüllt. Sie muss vor allem zu Ihrem Budget, Ihrem Alltag und Ihren Plänen passen.

Legen Sie zunächst fest, welche Art von Immobilie Sie suchen. Legen Sie außerdem die benötigte Wohnfläche und die in Frage kommenden Gemeinden fest. Legen Sie schließlich fest, bei welchen Kriterien Sie Kompromisse eingehen können.

Denken Sie auch daran, wie Ihre Situation in fünf oder zehn Jahren aussehen könnte. Homeoffice, Kinder, Umzüge oder der Bedarf an einem zusätzlichen Zimmer können Ihre Prioritäten verändern. Auch ein späterer Wiederverkauf kann Ihre Entscheidung beeinflussen.

Diese Überlegung wird Ihnen helfen, die Anzeigen effektiver zu filtern. Weitere Informationen finden Sie in unserem Umfassender Leitfaden um eine Immobilie in Luxemburg zu kaufen.

Welches Budget sollte man für den ersten Immobilienkauf einplanen?

Ihr Budget muss mehr als nur den Kaufpreis der Immobilie berücksichtigen. Sie sollten auch die Erwerbskosten, die Finanzierung und eventuelle Renovierungsarbeiten einkalkulieren. Planen Sie außerdem einen Puffer für Unvorhergesehenes ein.

In Juni 2026, lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Immobilienkredite mit variablem Zinssatz bei 2,9 %. Bei einer anfänglichen Laufzeit zwischen einem und fünf Jahren belief er sich auf 3,5 %.

Die Festzinssätze für längere Laufzeiten lagen insgesamt zwischen 3,8 % und 4 %. Bei diesen Zahlen handelt es sich jedoch um Marktdurchschnitte. Ihr Zinssatz hängt von Ihrer Bonität, der Laufzeit, der Eigenkapitalbeteiligung und der Bank ab.

Es reicht also nicht aus, nur den Höchstpreis der Immobilie zu kennen. Vor allem müssen Sie wissen, welche monatliche Rate Ihr Budget langfristig verkraften kann.

Bevor Sie die Anzahl der Besuche erhöht, können Sie simulieren Ihr Immobilienkredit bei atHomeFinance. Sie erhalten eine erste Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrer monatlichen Raten.

Hinzu kommen noch die mit dem Erwerb verbundenen Kosten. Die Eintragungs- und Eintragungsgebühren betragen in der Regel 7 %. Darin enthalten sind 6 % an Eintragungsgebühren und 1 % an Eintragungsgebühren.

Der „Bëllegen Akt“ kann diese Belastung jedoch verringern. Um einen vollständigen Haushaltsplan zu erstellen, lesen Sie unseren Leitfaden zu den Anschaffungskosten Immobilien in Luxemburg.

Wo kann man in Luxemburg seine erste Immobilie kaufen?

Der richtige Wohnort schafft ein Gleichgewicht zwischen Preis, Pendelzeit und Lebensqualität. Eine günstigere Gemeinde mag auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Längere Pendelzeiten können jedoch den tatsächlichen Nutzen der erzielten Ersparnis schmälern.

Die Erreichbarkeit von Luxemburg-Stadt hat nach wie vor einen starken Einfluss auf die Preise. Im Allgemeinen sinken die Preise, je länger die Fahrzeit in die Hauptstadt ist. Achten Sie daher nicht nur auf den Quadratmeterpreis. Vergleichen Sie auch die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Gesundheitsversorgung. Denken Sie auch an die Parkmöglichkeiten.

Testen Sie Ihren zukünftigen Arbeitsweg nach Möglichkeit zu den üblichen Zeiten. So erhalten Sie einen realistischeren Eindruck von Ihrem Alltag.

Mit dieser Methode lässt sich Ihr Suchgebiet manchmal erweitern. So können Sie mehr Fläche gewinnen, ohne dabei Abstriche bei Ihren wesentlichen Kriterien machen zu müssen.

Ist es besser, eine Neubauwohnung, eine Altbauwohnung oder eine renovierungsbedürftige Wohnung zu kaufen?

Die beste Wahl hängt von Ihrem Budget, Ihrem Zeitplan und Ihrer Bereitschaft, Bauarbeiten in Kauf zu nehmen, ab.

Der Bestandsmarkt ist nach wie vor der aktivste Teil des luxemburgischen Immobilienmarktes. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Verkäufe von Bestandswohnungen um 9,4 % im Jahresvergleich. Die Hausverkäufe stiegen um 11,5 %.

Demgegenüber wurden im Quartal lediglich 207 Verkäufe von im Bau befindlichen Wohnungen verzeichnet. Dies entspricht einem Rückgang von 18,2 % im Jahresvergleich.

Bei einer Bestandsimmobilie kann man in der Regel genau sehen, was man kauft. Außerdem lässt sich der Einzug oft schneller bewerkstelligen. Allerdings muss der technische und energetische Zustand sorgfältig geprüft werden.

Eine renovierungsbedürftige Immobilie kann mehr Potenzial bieten. Sie ermöglicht zudem eine stärkere individuelle Gestaltung. Allerdings müssen die Renovierungskosten von Anfang an in die Finanzierung einbezogen werden.

Schließlich bieten Neubauten eine moderne Ausstattung und oft eine bessere Energieeffizienz. Die Finanzierung und der Fertigstellungszeitplan unterscheiden sich jedoch. Auch bestimmte steuerliche Regelungen können je nach Projekt variieren.

Quelle: Observatoire de l’Habitat – Wohnimmobilienmarkt im 1. Quartal 2026

Was sollte man bei den Besuchen überprüfen?

Eine Besichtigung sollte über die Einrichtung und den ersten Eindruck hinausgehen. Das Ziel ist es, den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu erfassen. Außerdem sollten Sie mögliche Ausgaben nach dem Kauf einkalkulieren.

Überprüfen Sie insbesondere Folgendes:

• der Zustand des Daches, der Fenster, der Heizung, der Elektroinstallation und der Sanitäranlagen; ;
• die Energieeffizienz der Wohnung; ;
• eventuelle Feuchtigkeitsspuren oder Risse; ;
• die laufenden Kosten und die künftigen Arbeiten der Eigentümergemeinschaft; ;
• Schallschutz und das Umfeld des Stadtviertels; ;
• Park- und Abstellmöglichkeiten; ;
• die zu planenden Renovierungen oder Umbauten.

Die Zertifikat Der Energieausweis ist besonders nützlich. Er stuft die Energieeffizienz des Gebäudes ein von A+ bis I.

Dieser Energieausweis ist beim Verkauf eines Wohngebäudes vorgeschrieben. Er hilft somit dabei, die Energieeffizienz der Wohnung besser einzuschätzen.

Fragen Sie außerdem bei einer Wohnung nach den verfügbaren Unterlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Bereits beschlossene Bauarbeiten können Ihr Budget in den ersten Jahren erheblich beeinflussen.

Wie lässt sich der Kaufvorvertrag absichern?

Der Kaufvorvertrag ist ein echter Vertrag. Sobald er unterzeichnet ist, ist er für Verkäufer und Käufer verbindlich. Er sollte daher nicht als bloße Reservierung betrachtet werden.

Wenn Ihr Kauf von einem Kredit abhängt, dann aufschiebende Bedingung für die Gewährung des Darlehens ist von entscheidender Bedeutung. Sie knüpft Ihre Kaufverpflichtung an den Erhalt der vorgesehenen Finanzierung.

Schalter.lu weist darauf hin, dass die eingehaltenen Fristen in der Regel mindestens vier bis sechs Wochen. Diese Frist ermöglicht es, eine Antwort der Bank zu erhalten. Sie muss jedoch an Ihren Fall angepasst werden.

Die Frist muss ebenfalls im Vorvertrag klar angegeben werden. Dadurch wird das Risiko von Missverständnissen zwischen den Parteien verringert.

In dieser Phase macht eine gute finanzielle Vorbereitung oft den Unterschied aus. Wenn Ihre Kreditaufnahmekapazität bereits bekannt ist, können Sie schneller handeln.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für den ersten Immobilienkauf im Jahr 2026?

Es gibt verschiedene Maßnahmen, mit denen sich die Kosten für den ersten Immobilienkauf in Luxemburg senken lassen. Die Bedingungen variieren je nach Ihrem Einkommen, Ihrer Haushaltszusammensetzung und der erworbenen Immobilie. Auch die Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz wird berücksichtigt.

Die von Guichet.lu veröffentlichten Beträge und die von der Regierung angekündigten neuen Maßnahmen werden noch nicht durchweg einheitlich dargestellt. Daher müssen die zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Regelungen überprüft werden.

Welchen Betrag können Sie mit dem „Bëllegen Akt“ erhalten?

Die Bëllegen Akt senkt die Eintragungs- und Registergebühren beim Kauf Ihres Hauptwohnsitzes.

Zum 10. August 2026 weist Guichet.lu noch eine Steuergutschrift in Höhe von 40.000 € pro Käufer.

Allerdings, die Regierung hat seinen Wechsel zu 45.000 € pro Person. Die Maßnahme gilt für Erwerbe, die ab dem 16. Juli 2026 erfolgen.

Für die betroffenen Urkunden wurde zudem ein Ausgleichsmechanismus für die Übergangszeit angekündigt. Erkundigen Sie sich daher bitte direkt bei Ihrem Notar nach dem geltenden Betrag.

Wer hat Anspruch auf die Prämie für den Erwerb von Wohneigentum?

Die Wohnungserwerbsprämie kann zwischen 500 € und 10.000 €. Die Höhe hängt vom Einkommen und von der Zusammensetzung des Haushalts ab.

Ein Aufschlag von 40 % gilt für eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus. Bei einem Doppelhaus beträgt sie 15 %.

Die Wohnung muss insbesondere zu Ihrem Hauptwohnsitz werden. Außerdem muss der Antrag innerhalb eines Jahres nach der notariellen Beurkundung gestellt werden.

Wie funktioniert die Zinssubvention in Luxemburg?

Die Zinszuschuss hilft Ihnen, die Kosten für Ihr Immobiliendarlehen zu senken.

Gemäß den derzeit veröffentlichten Vorschriften schwankt der Satz zwischen 0,25 % bis 3,50 %. Er hängt vom Einkommen und von der Haushaltszusammensetzung ab.

Im Juli 2026, die Regierung kündigte zudem eine Aufstockung dieser Förderung an. Davon betroffen sind insbesondere junge Erstkäufer.

Für berechtigte Käufer im Alter von höchstens 35 Jahren sieht die Regierung eine Erhöhung des anrechenbaren Darlehensbetrags vor. Die angekündigte Obergrenze beträgt 300 000 €, vor etwaigen Zuschlägen für Kinder.

Die Bedingungen können sich jedoch mit Inkrafttreten der Maßnahmen ändern. Informieren Sie sich daher bitte über die zum Zeitpunkt Ihres Antrags geltenden Kriterien.

Welche neuen Fördermaßnahmen gelten 2026 für den Kauf von Immobilien im Bau?

Die luxemburgische Regierung hat angekündigt, neue Maßnahmen um den Erwerb von Neubauwohnungen zu fördern.

Eine davon betrifft bestimmte Wohnungen, die im Jahr VEFA. Sie sieht eine vorübergehende Befreiung von den Abgaben auf den Bauteil vor.

Die Wohnung muss insbesondere als Hauptwohnsitz genutzt werden. Der Bau muss außerdem bis zum 80, maximal % zum Zeitpunkt des Erwerbs.

Die Maßnahme gilt für Käufe, die ab dem 16. Juli 2026, für drei Jahre. Die Umsetzung hängt jedoch vom Inkrafttreten des Gesetzes ab.

Um Ihr Budget besser einplanen zu können, lesen Sie auch unseren Leitfaden zu den Notarkosten in Luxemburg im Jahr 2026.

Wie kann atHome Ihnen bei Ihrem ersten Kauf helfen?

Der erste Immobilienkauf ist einfacher, wenn die Wohnungssuche und die Finanzierung Hand in Hand voranschreiten.

Mit atHome können Sie Immobilien suchen Immobilien zum Verkauf in Luxemburg und in der Großregion. Sie können die Anzeigen nach Ihren wichtigsten Kriterien filtern.

Seinerseits, atHomeFinance kann Ihnen dabei helfen, Ihre Kreditaufnahmekapazität einzuschätzen. Der Service kann Sie auch bei der Vorbereitung Ihrer Finanzierung unterstützen.

So beginnen Sie Ihre Suche mit einem klareren Budget. Anschließend können Sie sich auf die Wohnungen konzentrieren, die wirklich zu Ihrem Vorhaben passen.

Häufig gestellte Fragen zum ersten Immobilienkauf in Luxemburg

Ist eine Eigenkapitalbeteiligung für den Kauf der ersten eigenen Wohnung zwingend erforderlich?

Die Höhe der erforderlichen Eigenkapitalbeteiligung hängt von Ihrer Situation und den von der Bank angebotenen Konditionen ab. Das Kreditinstitut prüft Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre Rückzahlungsfähigkeit. Dabei berücksichtigt es auch Ihr Eigenkapital und die zu finanzierende Immobilie.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Staatsgarantie kann Haushalten helfen, die über unzureichende Sicherheiten verfügen. Die Regelung betrifft die Finanzierung von Wohnraum und unterliegt mehreren Förderkriterien.

Ist das „Bëllegen Akt“-Programm nur für Erstkäufer gedacht?

Nein. Das „Bëllegen Akt“ ist nicht nur für eine bestimmte erster Immobilienkauf. Es betrifft den Erwerb einer Wohnung als Hauptwohnsitz, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Der verfügbare Kreditrahmen kann auch schrittweise in Anspruch genommen werden. Er steht für weitere Anschaffungen zur Verfügung, bis der verfügbare Restbetrag aufgebraucht ist.

Wie lange dauert es nach Unterzeichnung des Vorvertrags, bis man den Kredit erhält?

Guichet.lu gibt an, dass eine Frist von mindestens vier bis sechs Wochen wird häufig beobachtet. Es betrifft die aufschiebende Bedingung, die mit der Gewährung des Darlehens verbunden ist.

Den Parteien steht es jedoch frei, die Frist im Vorvertrag festzulegen. Der Käufer muss daher zügig handeln. Außerdem muss er den Verkäufer innerhalb der vereinbarten Frist informieren.

Ist der Energieausweis beim Kauf einer Immobilie vorgeschrieben?

Ja. In Luxemburg ist der Energieausweis beim Verkauf eines Wohngebäudes vorgeschrieben. Er wird auch als „Energiepass“ bezeichnet.

Das Dokument stuft die Energieeffizienz von A+ bis I. Er hilft dem Käufer somit dabei, die Energieeffizienz der Immobilie besser einzuschätzen.

Gibt es 2026 einen neuen Vorteil beim Kauf einer Immobilie im VEFA-Verfahren?

Ja, im Juli 2026 wurde eine neue Maßnahme angekündigt. Sie sieht eine vorübergehende Befreiung von bestimmten Abgaben auf den Bauteil einer Wohnung vor, und zwar in VEFA.

Die Immobilie muss insbesondere als Hauptwohnsitz dienen. Der Bau muss zum Zeitpunkt des Erwerbs zu höchstens 80 % abgeschlossen sein. Die angekündigte Maßnahme gilt für Erwerbe, die ab dem 16. Juli 2026 und über einen Zeitraum von drei Jahren getätigt werden.

Die Anwendung dieser Regelung hängt jedoch vom Gesetzgebungsverfahren ab. Daher müssen vor der Unterzeichnung die zum Zeitpunkt des Erwerbs geltenden Bestimmungen überprüft werden.