Frais d’achat immobilier au Luxembourg : quel budget prévoir ?

Les frais d’achat immobilier au Luxembourg comprennent principalement les droits d’enregistrement et de transcription, les émoluments du notaire, les frais liés au crédit et les éventuels travaux. Selon le projet, il faut également anticiper les assurances, les charges de copropriété, le déménagement et les dépenses courantes du futur logement.

Quels frais faut-il prévoir pour acheter un bien au Luxembourg ?

Le prix affiché dans l’annonce ne représente pas le coût total de votre acquisition. Avant de commencer vos recherches, ajoutez les frais annexes à votre plan de financement afin de connaître votre véritable budget.

En pratique, le montant exact dépend du prix du bien, du financement choisi, du solde de Bëllegen Akt disponible et de l’état du logement.

Combien représentent les frais de notaire au Luxembourg ?

Les sommes communément appelées « frais de notaire » comprennent plusieurs dépenses. La plus importante correspond généralement aux droits versés à l’État, et non à la rémunération du notaire.

Le taux normal applicable à un achat immobilier au Luxembourg s’élève à 7 % :

• 6 % de droits d’enregistrement ;
• 1 % de droits de transcription.

À cela s’ajoutent les émoluments réglementés du notaire, ses débours administratifs et, le cas échéant, les frais liés à l’acte de crédit ou d’hypothèque.

Pour obtenir une estimation plus détaillée, consultez notre guide consacré aux frais de notaire au Luxembourg en 2026.

Comment le Bëllegen Akt réduit-il les frais d’achat ?

Le Bëllegen Akt est un crédit d’impôt déduit des droits d’enregistrement et de transcription pour l’achat d’un logement destiné à devenir votre habitation principale.

Au 6 août 2026, l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA fixe le montant légal à 40 000 € par acquéreur. Un couple achetant ensemble peut donc bénéficier d’un crédit total allant jusqu’à 80 000 €, à condition que chaque personne soit éligible et dispose encore de la totalité de son solde. Un minimum de 100 € reste néanmoins dû.

Par exemple, une personne qui achète un logement à 600 000 € doit normalement acquitter 42 000 € de droits. Avec un Bëllegen Akt disponible de 40 000 €, les droits restant à payer s’élèvent à 2 000 €. Il faut ensuite ajouter les émoluments, les débours et les éventuels frais hypothécaires.

Le Bëllegen Akt passera-t-il à 45 000 € ?

Le gouvernement a annoncé le 16 juillet 2026 une augmentation du Bëllegen Akt de 40 000 € à 45 000 € par personne, applicable aux acquisitions conclues à partir de cette date. Cependant, au 6 août 2026, la page officielle de l’AED indique encore un montant légal de 40 000 €. Demandez donc à votre notaire quel plafond peut être appliqué à votre acte et si une régularisation sera nécessaire.

Quels frais sont liés au crédit immobilier ?

Un prêt immobilier entraîne d’autres dépenses que les intérêts. Selon la banque et le dossier, vous devrez notamment prévoir :

• les frais de dossier ;
• les frais d’évaluation du bien ;
• le coût de l’acte hypothécaire ;
• les frais d’inscription de l’hypothèque ;
• les éventuelles assurances liées au financement.

La banque demande souvent l’inscription d’une hypothèque sur le bien financé. Cette garantie fait l’objet de formalités et de frais distincts de l’acte d’achat.

Avant de choisir une offre, consultez la fiche d’information standardisée européenne, appelée FISE. Elle reprend les principales caractéristiques du crédit et permet de comparer plus facilement les propositions.

Pour préparer votre financement, vous pouvez également estimer votre capacité d’emprunt avec atHomeFinance.

L’acheteur doit-il payer les frais d’agence immobilière ?

En règle générale, l’acheteur ne paie pas la commission de l’agence lorsque celle-ci a été mandatée par le vendeur.

Au Luxembourg, la commission est payée par la partie qui a engagé l’agent immobilier, généralement le vendeur. Elle représente habituellement 3 % du prix de vente, plus TVA. Les parties peuvent toutefois convenir d’une autre répartition dans leurs accords.

En revanche, un acheteur qui mandate lui-même un professionnel pour rechercher un bien peut devoir payer les honoraires prévus dans ce mandat. Vérifiez donc toujours les conditions avant de vous engager.

Quels coûts faut-il prévoir pour un logement neuf ?

L’achat d’un logement à construire ou en vente en état futur d’achèvement peut inclure de la TVA sur la partie construction. Le régime diffère donc de celui d’un logement existant, dont l’acquisition est en principe exonérée de TVA.

Sous certaines conditions, les travaux de construction ou de rénovation d’une habitation principale peuvent bénéficier du taux de TVA super-réduit de 3 %. L’avantage fiscal total est limité à 50 000 € par logement créé ou rénové.

Avant de signer, vérifiez notamment :

• si le prix est indiqué avec ou sans TVA ;
• quelle partie du projet peut bénéficier du taux réduit ;
• quels travaux ou équipements restent à votre charge ;
• si des frais de raccordement ou d’aménagement s’ajoutent au prix.

Quel budget prévoir pour les travaux et l’installation ?

Même lorsqu’un logement paraît en bon état, certaines dépenses peuvent survenir rapidement après la remise des clés.

Tout d’abord, prévoyez une enveloppe pour les réparations prioritaires : chauffage, électricité, plomberie, toiture ou isolation. Ensuite, ajoutez les éventuels travaux de peinture, l’achat de mobilier et les frais de déménagement. Enfin, gardez une réserve pour les imprévus découverts après l’installation.

Pour un appartement, consultez également les derniers procès-verbaux de copropriété. Vous pourrez ainsi identifier les travaux déjà votés, les dépenses envisagées et le montant des charges courantes.

Quelles dépenses continuent après l’achat ?

Devenir propriétaire entraîne des frais réguliers qu’il faut intégrer à votre budget mensuel ou annuel.

Selon le logement, vous devrez notamment payer :

• les charges de copropriété ;
• l’assurance habitation ;
• l’entretien et les réparations ;
• les factures d’énergie et d’eau ;
• les taxes communales ;
• l’impôt foncier.

Les propriétaires concernés reçoivent un bulletin d’impôt foncier de leur administration communale. Les communes peuvent également facturer différents services, notamment l’eau, les déchets ou l’assainissement.

Quelles aides peuvent réduire le coût de votre achat ?

En plus du Bëllegen Akt, certaines aides publiques peuvent alléger votre budget.

La prime d’accession à la propriété s’adresse, sous conditions, aux ménages qui achètent ou construisent leur habitation principale au Luxembourg avec un prêt hypothécaire. Son montant varie actuellement de 500 € à 10 000 €, selon le revenu et la composition du ménage.

Par ailleurs, la prime peut être majorée pour certains types de logements : de 40 % pour un appartement en copropriété ou une maison en rangée, et de 15 % pour une maison jumelée. La demande doit être déposée dans l’année suivant l’acte notarié.

Comment calculer votre budget total avant d’acheter ?

Pour obtenir une estimation réaliste, additionnez :

1. le prix d’achat du logement ;
2. les droits restant à payer après le Bëllegen Akt ;
3. les émoluments et débours du notaire ;
4. les frais liés au prêt et à l’hypothèque ;
5. les assurances ;
6. les travaux et l’aménagement ;
7. une réserve pour les dépenses imprévues.

Ainsi, vous éviterez de consacrer tout votre budget au seul prix du bien. Vous pourrez également vérifier que votre apport couvre les dépenses qui ne sont pas financées par la banque.

Comment nous vous accompagnons dans votre projet d’achat ?

atHomeFinance vous aide d’abord à définir un budget réaliste et à construire votre financement. De son côté, atHome vous accompagne ensuite dans la recherche du bien qui correspond à votre projet.

Pour commencer, un courtier atHomeFinance analyse votre situation, estime votre capacité d’emprunt, compare les solutions proposées par les banques partenaires et négocie les conditions pour vous. Il suit également votre dossier jusqu’à l’obtention du prêt immobilier.

Vous pouvez ensuite rechercher votre futur logement sur atHome avec une vision claire de votre budget global, en tenant compte du prix du bien, des frais d’acquisition et des éventuels travaux.

Questions fréquentes sur les frais d’achat immobilier

Les frais de notaire sont-ils toujours égaux à 7 % ?

Non. Les 7 % correspondent uniquement aux droits d’enregistrement et de transcription appliqués avant le Bëllegen Akt. Les émoluments du notaire, les débours administratifs et les éventuels frais d’acte hypothécaire s’ajoutent séparément. Le montant réellement payé dépend donc du prix du bien, du crédit d’impôt disponible et des formalités nécessaires.

Le Bëllegen Akt couvre-t-il tous les frais de notaire ?

Non. Le Bëllegen Akt réduit uniquement les droits d’enregistrement et de transcription. En revanche, il ne couvre pas la rémunération du notaire, les dépenses administratives ni les frais liés au prêt hypothécaire. Même si le crédit d’impôt absorbe la totalité des droits, d’autres frais restent donc à payer.

Peut-on inclure les frais d’achat dans le prêt immobilier ?

Cela dépend de la banque, de votre apport et de votre capacité de remboursement. En pratique, certains frais peuvent être intégrés au plan de financement, tandis que d’autres doivent être réglés avec vos fonds propres. Demandez une simulation détaillée afin de connaître le montant réellement financé et la somme à apporter avant la signature.

Les frais d’agence sont-ils à la charge de l’acheteur ?

Généralement, non. La commission est payée par la partie qui a mandaté l’agence, le plus souvent le vendeur. Toutefois, un acheteur peut devoir des honoraires s’il a lui-même confié un mandat de recherche à un professionnel ou si le contrat prévoit une autre répartition.

Sources officielles

• Guichet.lu — impôt foncier et taxes communales
• Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA — Bëllegen Akt
• Guichet.lu — TVA au taux super-réduit pour la construction et la rénovation
• Gouvernement luxembourgeois — augmentation du Bëllegen Akt annoncée en juillet 2026
• Guichet.lu — compromis de vente, frais de notaire et commission d’agence
• CSSF — contrats de crédit immobilier
• Guichet.lu — prime d’accession à la propriété